2026-09-07 Updated: 2026-09-07

【2026年9月7日】高配当株PF記録｜日経＋2.12％の半導体祭りでPFは＋0.03％、キオクシア＋9.31％で含み益転換、金利上昇の不動産4社ほか8銘柄ナンピン＋三井化学を新規購入

今日のサマリー

先週金曜日9月4日は「指数は大幅反発、中身は置いてけぼり」という一日でした。今日9月7日(月)は、その構図がさらに極端になった日です。

日経平均は前日比プラス1,378円90銭・プラス2.12パーセントの66,399円84銭。続伸で、上げ幅は1,300円を超えました。しかも始値65,600円42銭が、そのまま今日の安値です。寄り付きから一度も下を試さずに、高値66,668円71銭までじりじりと買い上げられた——絵に描いたような全面高の足取りに見えますが、中身はまったく違いました。

きっかけは半導体です。米マイクロン・テクノロジーが先端メモリの生産を増やすと伝わり、AI関連の需要拡大観測が一気に強まりました。市場では「投資家は雇用統計よりマイクロン」という言い方までされていて、米国の雇用統計という本来なら最大級の材料を、半導体1社のニュースが押しのけた格好です。ソフトバンクグループは傘下のアーム株高を映して3日続伸、日本郵船は高値を更新、東海カーボンも高値に迫るという動きでした。

ところが、TOPIXはプラス22.57・プラス0.55パーセントの4,125.80。日経平均がプラス2.12パーセント上げた日に、TOPIXはその4分の1しか上げていません。東証グロース250にいたってはマイナス0.65パーセントの反落です。上げていたのは指数上位の値がさ半導体株だけという、金曜日とまったく同じ構造が、もっと大きな振れ幅で繰り返されました。

もうひとつ、今日の相場を決めたのが金利です。国内の長期金利は2.930パーセントまで上昇しました。米長期金利の上昇を受けたもので、ドル円は155円86銭と0円27銭の円高、NY原油は1バレル92ドル30銭と0ドル89銭の上昇。金利が上がる日は、借入で資産を持つ商売、つまり不動産にはまっすぐ逆風になります。

そんな一日で、わたしのポートフォリオはプラス0.03パーセント・プラス12,990円。プラスで終わってはいますが、対日経ではマイナス2.09パーセントポイント、対TOPIXでもマイナス0.52パーセントポイント。先週金曜日に続いて2営業日連続で、はっきり負けた日になりました。

今日の3大トピックは:

日経平均はプラス2.12パーセントの大幅続伸。米マイクロンの先端メモリ増産報道で半導体が買われた一方、TOPIXはプラス0.55パーセント、グロース250はマイナス0.65パーセントと、指数上位の値がさ株だけが上げた極端な一日
キオクシアHD（285A）がプラス9.31パーセントで東証プライム値上がり率3位。7月14日の初買い以来はじめて、含み損益がプラス34,860円・プラス6.22パーセントの含み益に転換
長期金利2.930パーセントへの上昇で売られた住友不動産（8830）・東京建物（8804）・東急不動産HD（3289）・平和不動産（8803）の不動産4社を含む8銘柄36株をナンピンし、三井化学（4183）を4株の打診買いで新規に組み入れ。合計9銘柄40株・64,358円です。住友不動産は年初来安値を更新した日の買いになりました

主要指数とポートフォリオの比較

指標	終値	前日比	騰落率
私のポートフォリオ	37,478,536円	+12,990円	+0.03%
日経平均	66,399.84円	+1,378.90円	+2.12%
TOPIX	4,125.80	+22.57	+0.55%

日経平均とTOPIXの差はプラス1.57パーセントポイント。金曜日のプラス1.23パーセントポイントより、さらに開きました。日経平均だけを見ていると「2日連続で大相場」に見えるのに、自分の口座はほとんど動いていない——この違和感が2営業日続いているのが、今の相場です。

46日累計で対日経+15.29pptに縮小

日付	日経平均	TOPIX	ポートフォリオ	対日経差
7/2〜7/30	-8.56%累計	-0.94%累計	+5.20%累計	+13.76ppt累計
7/31(木)	+4.03%	+1.29%	+0.06%	-3.97ppt
8/3(月)	-0.94%	-1.08%	-1.22%	-0.28ppt
8/4(火)	+0.32%	+0.04%	-0.49%	-0.81ppt
8/5(水)	+3.66%	+2.13%	+1.20%	-2.46ppt
8/6(木・記事なし)	-0.93%	+0.19%(推計)	+1.17%	+2.10ppt
8/7(金)	-0.12%	+0.47%	+0.70%	+0.82ppt
8/10(月)	+2.08%	+0.63%	-0.09%	-2.17ppt
8/12(水)	+0.83%	+0.94%	+0.61%	-0.22ppt
8/13(木)	+1.16%	+0.89%	+0.48%	-0.68ppt
8/14(金)	+0.59%	+0.51%	+0.28%	-0.31ppt
8/17(月)	+0.74%	-0.31%	-0.42%	-1.16ppt
8/18(火)	-2.54%	-1.05%	-0.15%	+2.39ppt
8/19(水)	-3.16%	-3.09%	-2.47%	+0.69ppt
8/20(木)	+1.36%	+1.18%	+1.35%	-0.01ppt
8/21(金)	-0.30%	+0.19%	+1.02%	+1.32ppt
8/24(月)	-0.74%	+0.15%	+0.28%	+1.02ppt
8/25(火)	+0.50%	+0.50%	+0.31%	-0.19ppt
8/26(水)	+0.62%	+0.42%	+0.21%	-0.41ppt
8/27(木)	-0.20%	+0.15%	+0.14%	+0.34ppt
8/28(金)	+0.41%	+0.72%	+0.28%	-0.13ppt
8/31(月)	-0.14%	+0.23%	+0.22%	+0.36ppt
9/1(火)	-0.15%	+0.62%	+1.46%	+1.61ppt
9/2(水)	-2.85%	-2.40%	-1.68%	+1.17ppt
9/3(木)	-0.17%	+0.50%	+0.71%	+0.88ppt
9/4(金)	+1.26%	+0.03%	-0.55%	-1.81ppt
9/7(月)	+2.12%	+0.55%	+0.03%	-2.09ppt
46日累計	-5.15%	+2.31%	+10.14%	+15.29ppt

46日累計は日経平均マイナス5.15パーセントに対してポートフォリオはプラス10.14パーセント、対日経通算プラス15.29パーセントポイント。金曜日のプラス17.38pptから、今日1日でさらにマイナス2.09pptを吐き出しました。

9月3日時点ではプラス19.19pptでしたから、わずか2営業日でマイナス3.90pptを削られたことになります。7月2日からの累計貯金の、2割がこの2日で消えた計算です。

ただ、この表を素直に読むと、わたしのポートフォリオが大きく負けるのは、いつも日経平均がプラス2パーセント前後で走った日です。7月31日のプラス4.03パーセント（対日経マイナス3.97ppt）、8月5日のプラス3.66パーセント（マイナス2.46ppt）、8月10日のプラス2.08パーセント（マイナス2.17ppt）、そして今日のプラス2.12パーセント（マイナス2.09ppt）。きれいに対応が取れています。

逆に、日経平均がマイナス2パーセントを超えて下げた8月18日・8月19日・9月2日は、いずれも対日経でプラスでした。下げに強く、上げについていけない——この性格は、46日たっても1ミリも変わっていません。

本日の取引

今日買ったのは9銘柄・40株・合計64,358円。うち8銘柄36株がナンピンで、三井化学（4183）の4株だけが新規購入です。

銘柄（コード）	約定株数	約定単価	約定金額	意図
明豊ファシリティワークス(1717)	10	935円	9,350円	ナンピン(50→60株)
東急不動産HD(3289)	4	1,292円	5,168円	ナンピン(20→24株)
三井化学(4183)	4	2,231円	8,924円	新規購入(打診買い)
オカダアイヨン(6294)	4	1,966円	7,864円	ナンピン(134→138株)
ソニーグループ(6758)	2	3,780円	7,560円	ナンピン(4→6株)
パンパシフィックHD(7532)	10	769.4円	7,694円	ナンピン(110→120株)
平和不動産(8803)	2	2,350円	4,700円	ナンピン(2→4株)
東京建物(8804)	2	3,338円	6,676円	ナンピン(88→90株)
住友不動産(8830)	2	3,211円	6,422円	ナンピン(8→10株)
合計	40	—	64,358円	—

9銘柄のうち4銘柄が不動産です。東急不動産HD（3289）・平和不動産（8803）・東京建物（8804）・住友不動産（8830）——狙ってセクターを寄せたというより、下がっていた銘柄を拾ったら不動産ばかりになったというのが正直なところです。

なぜ今日、不動産が下げていたのか

今日の不動産4社の値動きは、こうです。

銘柄（コード）	終値	前日比
東急不動産HD(3289)	1,292円	-20円(-1.52%)
平和不動産(8803)	2,350円	-31円(-1.30%)
東京建物(8804)	3,338円	-38円(-1.13%)
住友不動産(8830)	3,211円	-27円(-0.83%)

日経平均がプラス2.12パーセント上げた日に、4銘柄そろってマイナス。しかも住友不動産（8830）は、ザラ場で3,207円をつけて年初来安値を更新しました。わたしが買った3,211円は、その安値のすぐ上、大引けの値段です。

理由ははっきりしていると思っています。国内の長期金利が2.930パーセントまで上昇したことです。不動産は、借りたお金で資産を持つ商売なので、金利の上昇はビジネスモデルの根っこに効きます。今日のワンポイント解説では、ここを3つのルートに分解しました。

平均取得単価はどう動いたか

1回あたり2株から10株という小さな買いなので、平均取得単価の動きも小さいです。それでも、記録しておきます。

銘柄（コード）	買い増し前	買い増し後	平均取得単価の変化
明豊ファシリティワークス(1717)	50株・974円	60株・967.5円	-6.5円
東急不動産HD(3289)	20株・1,322円	24株・1,317円	-5円
オカダアイヨン(6294)	134株・2,067円	138株・2,064円	-3円
ソニーグループ(6758)	4株・3,968円	6株・3,905円	-63円
パンパシフィックHD(7532)	110株・854円	120株・847円	-7円
平和不動産(8803)	2株・2,363円	4株・2,357円	-6円
東京建物(8804)	88株・3,512円	90株・3,508円	-4円
住友不動産(8830)	8株・3,463円	10株・3,413円	-50円

いちばん効いたのはソニーグループ（6758）のマイナス63円と、住友不動産（8830）のマイナス50円です。どちらも、もともとの保有株数が少ないところに、株価が大きく下がった値段で買い足したケースです。

ここに、S株ナンピンの効き方の法則があります。平均取得単価がどれだけ動くかは、「買い増し株数 ÷ 買い増し後の総株数」と「値下がり幅」の掛け算で決まります。

住友不動産（8830）: 8株に2株を足したので、買い増し比率は5分の1。取得単価3,463円に対して3,211円で買ったので、差の252円の5分の1、およそ50円下がった
東京建物（8804）: 88株に2株なので、買い増し比率は45分の1。差の174円の45分の1で、たった4円しか動かない

同じ2株でも、効きが12倍以上違うわけです。すでに厚く持っている銘柄をナンピンしても、平均取得単価はほとんど動かない——これは覚悟しておいたほうがいいと思っています。東京建物は9月2日・9月4日に続いて今日で3回目のナンピンですが、3回で3,518円から3,508円へ、10円しか下げられていません。

それでも続けているのは、平均取得単価を下げるためだけに買っているわけではないからです。90株が積み上がれば、受け取る配当の絶対額が増えます。東京建物の予想配当利回りは3.77パーセント——株価が下がっているあいだに株数を増やしておくことのほうが、単価が4円下がることより大きいと考えています。

新規購入は三井化学（4183）だけ

三井化学（4183）を4株・8,924円買いました。今日の9銘柄のなかで、これだけが新規購入です。フェノール大手の総合化学で、ヘルスケアやICT分野にも収益の柱を広げている会社——年間配当は75円、今日の終値2,231円に対する配当利回りは3.36パーセントです。

今日の終値は2,231円でプラス0.31パーセント——今日買った9銘柄のなかで、唯一プラスで終わった銘柄でした。下がっている銘柄を拾って回った日に、上げている銘柄を新規で入れたことになります。まずは4株の打診買い——わたしの新規銘柄は、たいていこの株数から始まります。8月31日に入ったソニーグループ（6758）も浜松ホトニクス（6965）もミネベアミツミ（6479）も、最初は2株から4株でした。いきなり厚く入らないのは、入った翌日から下げても、平均取得単価を下げる余地を残しておきたいからです。

ソニーグループ（6758）とパンパシフィックHD（7532）

ソニーグループ（6758）は8月31日に2株で入って、9月2日に2株、今日2株で6株になりました。8月31日の打診買いが4,016円、9月2日が3,920円、今日が3,780円——入るたびに値段が下がっているので、平均取得単価は4,016円から3,905円へ111円、率にしてマイナス2.77パーセント下がりました。エンタメと半導体イメージセンサーを両輪で持つ会社で、わたしにとっては珍しい”高配当ではない”銘柄です。予想配当利回りは1パーセントに届きませんが、フィジカルAIの文脈で持っておきたい枠として、少しずつ積んでいます。

パンパシフィックHD（7532）は10株で120株になりました。ドン・キホーテを運営する会社で、平均取得単価854円に対して今日の約定は769円40銭。この銘柄はずっと含み損圏ですが、8月19日、9月2日に続いて3回目の買い増しです。平均取得単価は867円から847円まで、20円下がりました。

私の高配当株ポートフォリオ実績

上昇TOP5

銘柄（コード）	保有数	平均取得単価	終値	前日比(%)	評価損益	年間配当金	取得利回り	現在利回り
キオクシアHD(285A)	10	56,044円	59,530円	+5,070(+9.31%)	+34,860円	0円(無配)	0.00%	0.00%
ミネベアミツミ(6479)	4	3,310円	3,468円	+136(+4.08%)	+632円	60円	1.81%	1.73%
IHI(7013)	200	1,543円	2,730.5円	+106(+4.04%)	+237,500円	23円	1.49%	0.84%
アストロスケール(186A)	10	1,025円	1,087円	+40(+3.82%)	+620円	0円(無配)	0.00%	0.00%
ニレコ(6863)	15	695円	1,016円	+36(+3.67%)	+4,815円	35円	5.04%	3.44%

今日の主役は、文句なしにキオクシアHD（285A）のプラス9.31パーセントでした。東証プライムの値上がり率ランキング3位です。米マイクロン・テクノロジーが先端メモリの増産に動くという報道が、NAND型フラッシュメモリで世界シェア3位の同社に、そのまま需要拡大期待として跳ね返った格好だと見ています。

そして、わたしにとって今日いちばん嬉しかったのは、この銘柄の含み損益がプラスに転換したことです。

日付	終値	評価損益	含み損益率
9/3(木)	51,670円	-43,740円	-7.80%
9/4(金)	54,460円	-15,840円	-2.83%
9/7(月)	59,530円	+34,860円	+6.22%

7月14日に2株・138,200円の打診買いで入ってから、およそ2カ月。そのあいだ、プラスとマイナスのあいだを何度も行き来してきた銘柄です。7月17日には「AI半導体バブルの終焉か」というテーマでワンポイント解説を書いたこともありました。10株・平均取得単価56,044円に対して終値59,530円で、含み益はプラス34,860円——ようやく、まっさらな含み益圏に立てました。

10月1日には1株を3株にする株式分割が控えています。そのころには保有株数が30株、平均取得単価は約18,681円という表示に変わる予定です。無配なので取得利回りはゼロ——わたしのポートフォリオのなかでは異質な、完全な値上がり益狙いの枠ですが、その枠を作っておいてよかった、と今日は素直に思いました。

2位のミネベアミツミ（6479）はプラス4.08パーセント、5位のニレコ（6863）はプラス3.67パーセント。どちらも半導体・電子部品の連想が働く銘柄です。ミネベアミツミは8月31日に打診買いで入り、9月2日にナンピンした4株で、平均取得単価3,310円に対して終値3,468円と、しっかり含み益圏に浮上しました。ニレコは15株・平均取得単価695円に対して終値1,016円で含み益率プラス46.19パーセント、年間配当35円で取得利回りは5.04パーセントです。

3位のIHI（7013）はプラス4.04パーセント。航空エンジンで国内首位、宇宙・防衛技術や車両用過給器にも強みを持つ会社です。防衛分野で海外比率が高まるという経営陣の発言や、次期戦闘機の需要期待が、半導体一色の相場のなかでも独自に評価されているのだと思います。200株・平均取得単価1,543円に対して終値2,730円50銭、含み益はプラス237,500円・プラス76.96パーセント。主力銘柄トップ20の18位に入っている銘柄で、今日の上昇だけで21,200円の含み益が積み増されました。

4位のアストロスケール（186A）はプラス3.82パーセント。宇宙デブリ除去という、まだ市場そのものが立ち上がっていない領域の会社です。10株・平均取得単価1,025円に対して終値1,087円で、値動きの荒さは相変わらずですが、今日は含み益圏で終えました。

上昇TOP5のうち、無配が2銘柄、取得利回り2パーセント未満が2銘柄。高配当株ポートフォリオを名乗っておきながら、今日いちばん貢献してくれたのはインカムをまったく生まない銘柄たちでした。これはこれで、分散の効き方としては正しいのだと思っています。

下落TOP5

銘柄（コード）	保有数	平均取得単価	終値	前日比(%)	評価損益	年間配当金	取得利回り	現在利回り
高速(7504)	20	2,071円	4,535円	-285(-5.91%)	+49,280円	120円	5.79%	2.65%
グッドパッチ(7351)	100	494円	459円	-15(-3.16%)	-3,500円	10円	2.02%	2.18%
DM三井製糖(2109)	16	3,168円	3,735円	-115(-2.99%)	+9,072円	140円	4.42%	3.75%
クボタ(6326)	200	1,844円	2,917円	-89(-2.96%)	+214,600円	52円	2.82%	1.78%
エネクス(8133)	100	1,239円	2,270円	-68(-2.91%)	+103,100円	68円	5.49%	3.00%

下落1位は高速（7504）のマイナス5.91パーセント。東証プライムの値下がり率ランキング4位という、今日の相場では目立つ下げ方でした。食品包装資材の卸で、東北・関東を地盤にM&Aで伸びてきた会社です。特段の悪材料は見当たらなかったので、直近の急ピッチな上昇に対する利益確定売りという見方をしています。

実際、この銘柄の値動きはずっと荒いです。

日付	終値	前日比
8/24(月)	4,730円	-4.44%
8/25(火)	4,970円	+5.07%
8/27(木)	4,790円	-2.54%
9/7(月)	4,535円	-5.91%

8月24日にも下落TOP5の常連として登場し、翌日にはプラス5.07パーセントで上昇TOP5に入っている——そういう銘柄です。20株・平均取得単価2,071円に対して終値4,535円で、含み益率はプラス118.98パーセント。5.91パーセント下げてもなお、含み益は49,280円残っています。年間配当120円・取得利回り5.79パーセントは、わたしのポートフォリオでも上位のインカム効率です。

3位のDM三井製糖（2109）はマイナス2.99パーセント、5位のエネクス（8133）はマイナス2.91パーセント。製糖とエネルギー商社という、どちらも典型的な内需のディフェンシブ銘柄です。今日のように資金が半導体に一気に向かう日は、こういう銘柄から資金が抜けます。セクターローテーションの、いちばん分かりやすい形でした。DM三井製糖は16株・平均取得単価3,168円に対して終値3,735円で含み益率プラス17.90パーセント、エネクスは100株・平均取得単価1,239円に対して終値2,270円で含み益率プラス83.21パーセントです。

4位のクボタ（6326）はマイナス2.96パーセント。農業機械の世界大手で、200株・平均取得単価1,844円に対して終値2,917円、含み益はプラス214,600円・プラス58.19パーセント。9月1日には年間52円の中間配当のうち、26円・税引後4,144円が入金したばかりの銘柄です。

2位のグッドパッチ（7351）はマイナス3.16パーセント。下落TOP5のなかで、唯一の含み損銘柄です。100株・平均取得単価494円に対して終値459円で、評価損益はマイナス3,500円・マイナス7.09パーセント。UIデザインの会社で、グロース市場の銘柄——今日はグロース250がマイナス0.65パーセントと反落しているので、その流れに素直に沿った下げだと見ています。

下落TOP5の5銘柄のうち4銘柄が含み益、うち3銘柄が含み益率プラス17パーセント以上。日経平均が1,300円上げた日に自分の主力が売られるのは気分のいいものではありませんが、削られているのは含み益の一部です。

ポートフォリオ全体

評価額	含み損益	含み損益(%)	前日比	前日比(%)
37,478,536円	+13,825,410円	+58.45%	+12,990円	+0.03%

評価額3,747万円、含み損益プラス1,382万円、含み損益率プラス58.45パーセント。金曜日のプラス58.56パーセントから、マイナス0.11パーセントポイントです。

株価はプラスなのに、含み損益率は下がっている——これは9月2日のワンポイント解説で書いた「分母の話」そのものです。分解すると、こうなります。

要因	影響
株価による変動	+0.05ppt
買い増しによる分母の増加	-0.16ppt
合計	-0.11ppt

今日は64,358円を買い増しているので、取得コストは23,588,754円から23,653,126円へ増えました。もし今日1株も買っていなければ、含み損益率はプラス58.61パーセントに上がっていた計算です。買い増しをすると、その日の含み損益率は必ず下がります——含み益率という指標は「安く買った過去」を映す鏡なので、今日の値段で買い足すほど薄まるわけです。

この0.16pptを「損」だと思うと、買い増しができなくなります。下がっているのは率であって、金額ではない——含み損益の絶対額は、金曜日の13,812,536円から13,825,410円へ、12,874円増えています。

📚 初心者向けワンポイント解説：不動産株はなぜ金利に弱いのか——長期金利2.93％が効く3つのルート

今日わたしが買った9銘柄のうち、4銘柄が不動産でした。東急不動産HD（3289）・平和不動産（8803）・東京建物（8804）・住友不動産（8830）。日経平均がプラス2.12パーセント上げた日に、この4社はそろってマイナスで終わっています。

理由はほぼ間違いなく、国内の長期金利が2.930パーセントまで上昇したことです。「金利が上がると不動産株は下がる」——これは投資を始めるとすぐ耳にする言葉ですが、なぜそうなるのかを3つに分けておくと、金利のニュースの読み方が変わります。

ルート1: 借入コストのルート

不動産会社は、借りたお金でビルやマンションを買う商売です。

たとえば1棟100億円のビルを、自己資金30億円・借入70億円で持つとします。借入金利が1パーセント上がると、年間の支払利息は0.7億円増えます。賃料収入が変わらなければ、その0.7億円はまるごと利益から消えます。

製造業なら、原材料が値上がりしても製品価格に転嫁する余地があります。ところが、不動産の賃料は契約で数年固定されていることが多いので、金利が上がった翌月から家賃を上げる、というわけにはいきません。コストだけが先に上がる——ここが効きます。

総資産に対する有利子負債の比率が高い会社ほど、このルートの影響が大きいので、決算短信のバランスシートで有利子負債の額を見ておくと、感応度がざっくり掴めます。

ルート2: 期待利回り（キャップレート）のルート

これがいちばん本質的だと思っています。

不動産の値段は「年間の賃料収入 ÷ 期待利回り」で決まります。期待利回りは、投資家が「この物件ならこれくらいのリターンが欲しい」と考える水準で、キャップレートと呼ばれます。

そして期待利回りは、長期金利を土台にして決まります。リスクのない国債で2.9パーセント取れるなら、リスクのある不動産には、それより高いリターンを求めるのが当然だからです。

年間3億円の賃料が入るビルで計算してみます。

期待利回り	逆算される物件価格
3.5%	85.7億円
4.0%	75.0億円
4.5%	66.7億円

賃料は3億円のまま1円も変わっていないのに、期待利回りが0.5ポイント動くだけで、物件価格は10億円以上動きます。長期金利の上昇は、この期待利回りを押し上げる方向に効く——つまり、保有する不動産の値段そのものが下がるわけです。

不動産株が「金利に弱い」と言われる最大の理由が、ここです。株価は、その会社が持っている資産の価値を織り込んで動くので、金利が上がった瞬間に、まだ何も起きていなくても株価が下がることになります。

ルート3: 住宅ローンのルート

分譲マンションを売る会社には、もうひとつのルートがあります。買い手の住宅ローン金利です。

住宅ローンの金利が上がると、同じ月々の返済額で借りられる金額が減ります。買い手の予算が下がれば、売れる価格も下がるか、売れるまでの時間が伸びる。マンション分譲を大きく手がけている会社ほど、このルートが効きます。

3つのルートが、4社に均等に効くわけではない

大事なのは、同じ「不動産株」でも、事業の中身がかなり違うということです。

銘柄（コード）	主な事業の色	効きやすいルート
住友不動産(8830)	オフィス賃貸＋マンション分譲	ルート1・2・3すべて
東京建物(8804)	オフィス・物流施設の開発と賃貸	ルート1・2
東急不動産HD(3289)	都市開発・リゾート・仲介	ルート1・2
平和不動産(8803)	証券取引所ビルなどの賃貸	ルート2が中心

平和不動産（8803）は、東京証券取引所をはじめとする取引所ビルのオーナーとして知られる会社です。テナントの入れ替わりが起きにくい安定した賃貸ビジネスなので、分譲を持つ会社とは、金利に対する感じ方がかなり違うはずです。それでも今日はマイナス1.30パーセント——セクター全体が売られる日は、中身の違いはあまり見てもらえません。

では、高配当株投資家としてどう受け止めるか

わたしの考えは3つです。

1つ目。金利上昇で株価が下がるほど、配当利回りは上がります。今日の4社の予想配当利回りは、こうです。

銘柄（コード）	予想配当利回り
平和不動産(8803)	4.38%
東急不動産HD(3289)	3.86%
東京建物(8804)	3.77%

株価が下がったから利回りが上がっている——この関係を理解しているかどうかで、金利上昇のニュースへの反応が180度変わります。「不動産株が売られている」は、インカム狙いの投資家にとっては「利回りが良くなっている」と同義です。もちろん、減配リスクがないという前提つきですが。

2つ目。金利上昇で恩恵を受けるセクターを、同時に持っておくことです。銀行がそれです。貸出金利が上がれば利ざやが広がるので、金利上昇は素直に追い風になります。

わたしのポートフォリオは、三菱UFJ（8306）を440株、三井住友（8316）を140株、三井住友トラストG（8309）を100株——主力銘柄トップ20のうち3つがメガバンク系です。含み損益の絶対額では、この3社だけで200万円を超えています。つまり、長期金利が上がる日は、不動産で削られて銀行で取り返しているという構造になっています。

3つ目。金利は予想しない。為替と同じで、プロが外し続けている変数です。予想する代わりに、上がっても下がっても片方が効くように両側を持っておく——それが分散の実務だと思っています。

今日、日経平均が1,300円上げたのにわたしのポートフォリオがプラス0.03パーセントしか動かなかったのは、この「両側持ち」の裏返しでもあります。半導体で取って不動産で削られ、銀行で少し取り返す——振れ幅が小さくなるように作ってあるのだから、当たり前の結果です。上げ相場で歯がゆい思いをするのは、下げ相場で助かるための保険料だと考えています。

配当情報

今日は住友林業（1911）の中間配当が入金しました。税引後で2,869円です。

銘柄（コード）	基準日の保有株数	1株中間配当	配当金総額	税額	受取額(税引後)
住友林業(1911)	144株	25円	3,600円	731円	2,869円

住友林業は12月決算の会社なので、6月末を基準日とする中間配当が、9月に入金します。9月1日のJT・INPEXほか6銘柄、9月4日のヤマハ発動機ほか4銘柄と同じサイクルです。

内訳は、所得税551円・住民税180円で税額合計731円。税引前3,600円に対する税負担は20.315パーセント——特定口座（源泉徴収あり）で自動的に引かれる、いつもの数字です。

そして今回も、「基準日の株数」と「今の株数」がずれている銘柄でした。配当が支払われたのは144株分ですが、今のわたしの保有は244株です。6月末の基準日以降に100株買い増しているので、その100株は今回の中間配当の対象外になります。

9月1日にはアサヒGHD、9月4日には荏原実業でも同じことが起きました。この1週間で3回目です。中間配当の時期に買い増しをしていると、明細を見るたびに「あれ、株数が足りない」と一瞬あせる——もう慣れました。次の期末配当からは、244株分がまるごと乗ってきます。

住友林業は、木材建材の商社機能と、米国を中心とした海外での住宅事業を柱にしている会社です。年間配当予想は50円なので、今回の25円はそのちょうど半分。244株・平均取得単価1,200円に対して年間50円なので、取得利回りは4.17パーセント——年間12,200円（税引前）が入ってくる計算です。

面白いのは、この会社が今日の相場ではどちらにも属していないことでした。半導体でもなければ、金利で売られた不動産デベロッパーでもない。住宅という、金利にはむしろ弱いはずのセクターにいながら、収益の大半は米国——日本の長期金利が2.93パーセントになったことは、この会社の業績にはほとんど関係がありません。

9月に入って5営業日で、税引後の受取配当は合計59,388円になりました。

入金日	内容	受取額(税引後)
9/1(火)	JT・INPEXほか6銘柄	40,870円
9/2(水)	オプテックスグループ(6914)	183円
9/3(木)	ヒューリック(3003)	4,486円
9/4(金)	ヤマハ発動機・キリンHD・サンセイランディック・荏原実業	10,980円
9/7(月)	住友林業(1911)	2,869円
9月累計	—	59,388円

今日の買い増しは64,358円でしたから、今月ここまでに受け取った配当のほぼ全額が、今日1日の買い物に消えた計算になります。配当で買い増し、買い増した株がまた配当を生む——地味ですが、これがいちばん続けやすいやり方だと思っています。

明日以降の注目ポイント

米マイクロンの増産報道をきっかけとした半導体買いが、明日以降も続くのか
キオクシアHD(285A)の含み益転換が定着するか、10月1日の株式分割(1株→3株)に向けた需給
国内長期金利2.93パーセント台の推移と、不動産株・銀行株の綱引き
ドル円155円台の攻防と、商社・海運・資源といった外需バリューへの影響
日経平均とTOPIXの乖離がいつまで続くか、値がさ株一極集中の持続性
9月末の権利付き最終日に向けた高配当株の需給と、3月決算企業の中間配当の権利取り
九州電力(9508)の9月29日の上場廃止と、キューデンホールディングスの10月1日上場に向けた需給

まとめ

今日9月7日は「半導体だけが祭り、あとは静か」という一日でした。日経平均プラス2.12パーセントの66,399.84円、TOPIXプラス0.55パーセントの4,125.80、わたしのポートフォリオはプラス0.03パーセントという結果です。

	9/7
日経平均	+2.12%
TOPIX	+0.55%
わたしのポートフォリオ	+0.03%

日経平均は上げ幅1,378円90銭の大幅続伸で、始値がそのまま安値という強い足取りでした。米マイクロン・テクノロジーの先端メモリ増産報道がAI需要の拡大観測に火をつけ、「投資家は雇用統計よりマイクロン」と言われるほど、半導体1社のニュースが相場を支配しました。ところがTOPIXはプラス0.55パーセント、東証グロース250はマイナス0.65パーセントの反落。上げていたのは指数上位の値がさ半導体株だけで、日経平均とTOPIXの差はプラス1.57パーセントポイントまで開いています。

ポートフォリオはプラス0.03パーセント、対日経マイナス2.09パーセントポイント・対TOPIXマイナス0.52パーセントポイント。46日累計は対日経プラス17.38パーセントポイントからプラス15.29パーセントポイントへ縮小しました。9月3日のプラス19.19pptから、わずか2営業日でマイナス3.90ppt——7月からの貯金の2割が、この2日で消えています。ただ、表を見返せば、わたしが大きく負けるのはいつも日経平均がプラス2パーセント前後で走った日です。下げに強く、上げについていけない——46日たっても、この性格はまったく変わっていません。

上昇TOP5はキオクシアHD（285A）プラス9.31パーセントが主役でした。東証プライム値上がり率3位で、7月14日の初買いから約2カ月、含み損益がついにプラス34,860円・プラス6.22パーセントの含み益に転換——まっさらな含み益圏に立てた日です。続いてミネベアミツミ（6479）プラス4.08パーセント、IHI（7013）プラス4.04パーセント、アストロスケール（186A）、ニレコ（6863）。上位5銘柄のうち2銘柄が無配、2銘柄が取得利回り2パーセント未満——高配当株ポートフォリオを名乗りながら、今日いちばん貢献したのはインカムを生まない枠でした。

下落TOP5は高速（7504）マイナス5.91パーセントを筆頭に、グッドパッチ（7351）マイナス3.16パーセント、DM三井製糖（2109）マイナス2.99パーセント、クボタ（6326）マイナス2.96パーセント、エネクス（8133）マイナス2.91パーセント。製糖・エネルギー商社・農機といった内需ディフェンシブから、資金が半導体へ抜けたという、セクターローテーションの分かりやすい形でした。5銘柄のうち4銘柄は含み益を維持しています。

本日の取引は9銘柄・40株・合計64,358円。うち8銘柄36株がナンピンで、三井化学（4183）の4株だけが新規購入です。ナンピンした8銘柄のうち4銘柄が東急不動産HD（3289）・平和不動産（8803）・東京建物（8804）・住友不動産（8830）という不動産で、長期金利2.930パーセントへの上昇に押されて、日経平均が1,300円上げた日にそろって下げていた銘柄です。新規の三井化学は年間配当75円・配当利回り3.36パーセントの総合化学で、まずは4株の打診買いです。住友不動産は年初来安値3,207円を更新した日の大引け、3,211円での買いになりました。平均取得単価がいちばん動いたのは、保有株数が少ないところに大きく下げた値段で買い足したソニーグループ（6758）のマイナス63円と、住友不動産のマイナス50円。同じ2株でも、東京建物のように88株持っている銘柄では4円しか動かない——S株ナンピンの効き方は、買い増し比率で決まります。

含み損益率はプラス58.56パーセントからプラス58.45パーセントへ、マイナス0.11パーセントポイント。分解すると、株価によるものはプラス0.05ppt、買い増しによる分母の増加がマイナス0.16pptです。率は下がっていますが、含み損益の絶対額は12,874円増えています。

そして住友林業（1911）の中間配当が税引後2,869円入金。基準日の6月末には144株だったので、今の244株のうち100株は今回の対象外です。9月に入って5営業日で、受取配当は累計59,388円——今日の買い増し64,358円と、ほぼ同じ金額になりました。

日経平均が1,378円上げた日に、自分のポートフォリオは12,990円しか増えていない。面白くない日ではあります。ただ、その代わりに、金利で売られた不動産を4銘柄、安く買えました。上げ相場で歯がゆい思いをするのは、下げ相場で助かるための保険料——そう思って、今日も淡々と40株を積み増しました。

明日も、地味に、着実に。

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免責事項：本記事は個人の投資記録であり、特定銘柄の売買を推奨するものではありません。投資はご自身の判断と責任で行ってください。